岁末年初，为何一些小区能给业主发“红包”？面对小区公共收益，业主、业委会、社区、物业公司等需要从小区长期管理出发，良性沟通、合作。厘清小区公共收益账，其实也就是厘清小区管理思路的过程。
别人家的小区又发“红包”了！
武汉东湖壹号小区向业主发放45万元红包，每家300元；东西湖水印桃源小区一户发放一袋米、一壶油；青山依江畔园小区拟每户发放200元；宜昌西苑小区每户300元……
春节前，武汉某小区发放红包的新闻再次冲上微博的热搜。
岁末年初，这些“别人家”小区总会引起大家的关注。这些“红包”来自哪里？“别人家”的小区为什么能发“红包”？湖北日报全媒记者进行了调查。
“红包”从这里来
“我们准备每户发放200元，小区住户1325户，预计支出26万元左右，正在征求意见。”2月7日，武汉市青山区依江畔园小区业委会主任黄志平告诉记者，这些钱都来自小区的公共收益，2017年小区分过一次。依江畔园小区第三届业委会去年1月份成立，今年准备再次分红。
一则公告透露了依江畔园小区去年公共收益的情况：2020年总收入共计37.47万元，其中地面停车费27.31万元，电梯广告费用5.84万元，快递柜场地费用等0.36万元，商家在小区举办活动的场地租赁费用收入等3.96万元。还有上期结余的164.28万元。支出方面，包括业委会办公支出0.16万元，小区管理费用2.09万元等。
“剩余资金里要除去物业公司和保安公司的保证金，还有150万元左右。”黄志平说，按照要求账目每半年公示一次，非常详细。
“我们去年每户发了200元，今年正在发，每户300元。”宜昌西陵区西苑小区业委会主任李波说。据介绍，电梯和户外广告、停车收费、门面出租、快递柜场地费等是主要来源。
李波说，经多方协商，小区公共收益里将转移一部分停车费收入补贴小区物业，其余部分全部用作小区建设和业主分红。小区住户去年共分红10万元，今年为15万元左右。
“当然欢迎，这是小区管理得力的表现。”2月10日，刚刚领完钱的西苑小区一位业主说。另一位业主则表示，“发不发都行，关键是希望钱都用到小区和业主身上。”
公共收益该不该发
“公共收益可以发，但是不鼓励。”湖北省物业服务协会副秘书长徐鸿涛表示，1月1日起施行的《民法典》规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。现行的《物业管理条例》也规定，公共收益的使用和分配，应该由业主大会决定。
“（分红）钱不多，其实主要是沟通联络业主与业委会的感情。不一定会是常态。”黄志平认为，公共收益主要还是保留考虑日后投入小区建设。例如修建公共停车位，安装高空抛物监控、健身器材等，这些支出范围不属于小区公共维修基金的使用范畴。
“会发。”李波则表示，因为西苑小区2015年左右开始入住，还比较新，维修基金也充足。每年常规建设之外，公共收益分发给大家。“去年7月，小区公共收益和小区物业出资各占一半，共花费8000元举办了唱红歌比赛，业主们自得其乐。”李波说。
“公共收益将作为小区今后的‘养老钱’，进行有益补充。”宜昌锦绣星城业委会主任阮亚波告诉记者，业主们商议以后，决定公共收益不分红。
省住建厅相关负责人表示，国家《物业管理条例》明确业主所得收益应当主要用于补充住宅专项维修资金。这位负责人表示，小区要着眼长远留足小区的“养老金”，将公共收益主要用于不能动用住宅专项维修资金的小区相关建设管理事项。但分与不分，最终由全体业主自己来决定。
公共收益难“收”在何处
个别小区发“红包”，却频频上热搜，显示出人们对小区管理的极大关注：我的小区有无公共收益？
目前，部分小区有公共停车位及经营性房屋可以经营，有电梯的住宅也有多少不一的广告收入。根据《湖北省物业服务和管理条例》，业主委员会根据业主大会决定或者授权，可决定共用部位、共用设施设备的经营方式和所得收益的管理、分配、使用，并公布经营所得收益和支出情况。
“不知道”“从未听说”“不知道谁在管”……经记者询问了解，许多小区业主对小区公共收益知之甚少。
记者在调查中同时发现，业委会要掌握好、使用好小区公共收益也并不容易。东湖壹号小区业委会方面介绍，之前老物业公司一直没有将公共收益交给业主委员会管理，直到2018年12月第二届业主委员会成功换届，在征求小区所有居民意见后，业委会决定更换了物业公司。
“获取公共收益主导权，确实非常曲折。”西苑小区业委会主任李波感慨，前后与小区物业公司沟通十余次，一度发生冲突。“反复沟通没有结果，我们说要提起诉讼，物业公司才妥协。”
徐鸿涛表示，尤其是在小区业委会成立之前，小区公共收益均为物业公司依据前期物业服务合同约定受委托管理。不少物业企业以物业管理支出为名义，直接将公共收益转入物业公司，或者是说不清楚的“糊涂账”。
在徐鸿涛看来，部分物业公司因为物业费收不齐，在没有经过业主大会或者业委会的允许的情况下，将公共收益作为物业服务补贴，其实是踩了“红线”。
此外，作为业主利益的重要代表，小区业委会的组建情况和执行力也不乐观。在海南，去年1月时有业委会的不到15%。在北京，这一比例也才达到36.2%。
“我省情况不会例外，业委会成立难是共性问题。”徐鸿涛表示。
记者采访了解到，业委会代表业主利益，但只是小区居民自治组织，主要靠奉献和“一腔热情”，导致业委会组织力、执行力千差万别。
三方联动，维护共同家园
如何收好、用好小区公共收益，升级小区管理，各地都有探索。
公共收益管理费用如何界定？福建省在2019年新修订的《福建省物业管理条例》明确，物业服务企业只能收取经营管理费用，且费用支出不超过公共收益的30%。
如何使用公共收益？上海市要求各小区将不低于50%的公共收益纳入专项维修资金。在湖北省，武汉市武昌区探索建立了全省第一个业委会孵化中心，对业委会工作进行培训。
“业主们要积极参与，而不只是想坐享其成。同时，要加强社区居委会与业委会、物业的三方联动。”华中师范大学社会学院副教授梅志罡表示，社区居委会对小区管理特别是公共收益管理的引导、规范和监督要加强。业主委员会与物业服务公司要紧密合作，形成合力才能打造共建共治共享的小区治理格局。
2020年6月，湖北省出台了《关于深化新时代党建引领加强基层社会治理的意见》，提出健全社区党组织领导下的社区居民委员会与业委会、物业服务企业协同联动机制；加强小区业委会建设，推进符合条件的业委会建立党组织。
据了解，目前省委组织部、省住建厅、省民政厅等有关部门正抓紧会商完善出台上述“三方联动”机制相关文件，推动党建引领深化“红色物业”管理，提升小区服务和管理水平。随着小区业委会的组建，小区公共收益的归集、使用将会越来越规范有序。（湖北日报）